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AL INICIO DE LA BÚSQUEDA
Internet es la herramienta más utilizada por las personas que planean comprar un inmueble. Buscar en la red suele ser el primer paso para estos compradores potenciales. Cuando el interesado encuentra en varias páginas propiedades que coinciden con sus criterios de búsqueda debe preguntarse:
- ¿Es mejor ponerse en contacto con todos los agentes que publican estas propiedades, aunque no los conozcan? ¿Incluso si nunca han oído hablar de ellos, o incluso si estas páginas no proporcionan suficiente información?
- ¿Es mejor empezar a buscar una agencia inmobiliaria cualificada y con experiencia con una gran cartera de viviendas que cumplan con sus criterios?
Por supuesto, la respuesta es la segunda opción.
Varias agencias en Marbella cumplen con estas condiciones, y muchas tienen una excelente reputación, una larga trayectoria, un amplio conocimiento del producto y de las áreas, y se adhieren estrictamente al código ético de los agentes inmobiliarios.
Además, al elegir una de estas agencias, puede estar seguro de que le dedicarán todo el tiempo necesario y comprenderán exactamente sus necesidades específicas. Ellos compartirán contigo su vasto conocimiento del mercado y propiedades similares que se han vendido recientemente, y seguramente encontrarán la propiedad perfecta para ti. Si no tenían esa "propiedad perfecta" en su cartera, asegúrese de que la obtendrán a través de sus colegas u otras agencias colaboradoras.
ELIGE UN ABOGADO
Primero, Marbella Best Home le recomienda que elija un abogado cualificado para que lo represente, y un Asesor Fiscal especializado en impuestos españoles para que se encargue de los asuntos relacionados con impuestos.
Una vez que usted haya tomado la decisión de comprar una propiedad en Andalucía, es recomendable y muy útil concertar una cita con un abogado durante su visita a Marbella. Incluso si aún no ha encontrado su hogar ideal, cuando esté de regreso en su país de origen y las negociaciones para la compra estén en marcha, será más difícil para usted elegir un abogado a distancia.
EMPEZAR CON UNA BUENA BASE
Disponer de un abogado, un NIE (Número de Identidad para Extranjeros en España) y una cuenta bancaria española proporcionará muchas ventajas para el comprador. De hecho, si su oferta es aceptada, el comprador podrá pagar un depósito de inmediato, ya que los requisitos básicos ya estarán en regla.
GASTOS DE ADQUISICIÓN
TARIFAS DE REGISTRO (ITP) - Bienes de segunda mano
A pagar por el comprador de cualquier inmueble (villas, apartamentos, terrenos, locales comerciales, garajes) si el vendedor no es agente inmobiliario ni comerciante habitual en reventas de inmuebles (exento de pago de IVA). Si el valor impositivo mínimo de la propiedad, según lo establecido por la Junta de Andalucía, es superior al precio de compra, se aplica el valor impositivo mínimo:
- La primera cuota inferior a 400.000 € (o 30.000 € en el caso de garajes, excepto los vinculados a viviendas con un máximo de dos por vivienda) soportará una tasa de registro del 8%.
- La parte comprendida entre 400.000 € y 700.000 € (o entre 30.000 y 50.000 € para los garajes) soportará una tasa de registro del 9%.
- La parte que supere la suma de 700.000 € (o 50.000 € para los garajes) soportará unos gastos de registro hasta un 10%.
Reducción de la tasa de registro para una agencia inmobiliaria o empresas profesionales que compren propiedades de segunda mano y las revendan en un plazo de 5 años. La tasa de registro será del 2%
IVA E IMPUESTOS SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD) - Bienes nuevos
Para cualquier chalet, apartamento o garaje adyacente a un apartamento, cuando el vendedor sea promotor o concesionario habitual de PROPIEDADES NUEVAS (primera transmisión): 10 % + 1,5 %.
Terreno o solo para la primera venta de locales comerciales: 21 % + 1,5 %.
HONORARIOS DE NOTARIO Y REGISTRO
El costo aumenta según el número de páginas, la complejidad del acto y el valor del bien: 1000 € to 3000 €.
HONORARIOS DEL ABOGADO
Los honorarios del abogado rondan el 1% del precio de venta, dependiendo del abogado y del precio de la propiedad.
EN RESÚMEN
Los costos oficiales totales asociados con la compra de una propiedad residencial terminada son alrededor del 10-11% para propiedades de reventa, o alrededor del 12-13% para propiedades nuevas.
LA NEGOCIACIÓN
Un buen agente será de gran ayuda durante el proceso de negociación para la compra de la propiedad que te interese. Es importante tener en cuenta que una oferta demasiado baja no despertará el interés del vendedor e incluso podría resultar contraproducente.
Una oferta bien detallada suele llamar la atención del vendedor. Le recomendamos que cubra todos los puntos sobre los que desea negociar de una vez en lugar de hacerlo poco a poco. Si es posible, haga su oferta por escrito (naturalmente sujeta a contrato), incluyendo no solo el precio, sino también el monto del depósito, la fecha en la que procederá a realizar el pago, la fecha en la que desea concluir la transacción, cosas que consideres incluidas en el precio (por ejemplo, muebles y accesorios, si es aplicable) y, un punto que se pasa por alto con demasiada frecuencia, el correcto funcionamiento de todos los electrodomésticos.
También le aconsejamos, si otra propiedad despierta su interés, informar al vendedor. Al mismo tiempo, puede consultar a su abogado durante el proceso de negociación para asegurarse de que todas las condiciones de la oferta cumplen con los criterios legales. En determinadas ocasiones, los abogados intervendrán en las negociaciones más complejas.
EL PROCESO DE COMPRA
En realidad, el proceso de adquisición de una propiedad en España es bastante sencillo. La “última palabra” sobre el estado legal de una propiedad recae en el Registro de la Propiedad, que informará al comprador de inmediato si la propiedad está libre de cargas y deudas o no. Normalmente, y si no se ha pagado directamente el precio total de la compraventa, se redactará un contrato de compraventa privado, en el que estarán todos los datos y detalles de la operación - datos del registro de la propiedad, precio de compra, método de pago, plazo de entrega de la escritura ante notario, fecha de entrega de llaves, etc.
Al firmar este contrato bajo firma privada, se paga un depósito cuyo monto varía considerablemente en función de los términos de la compraventa y del plazo para la firma de la escritura ante notario. Generalmente, el tiempo para completar la transacción es de 30 a 60 días; el depósito ascenderá entonces al 10% del precio total de la propiedad.
Las adquisiciones de nueva obra se pagan lógicamente durante el período de construcción, y todos los anticipos que se realicen antes de la finalización de la construcción deben estar garantizados, según la Ley 38/1999 de Planificación de la Edificación (LOE), por una entidad bancaria o empresa aseguradora. Si la propiedad no se completa en la fecha estipulada, el comprador tiene derecho a reclamar el dinero pagado más los intereses legales aplicables. Esta ley también obliga al promotor a contratar un seguro de DIEZ AÑOS (garantía de diez años) en caso de defecto de construcción, siendo el comprador el beneficiario de este seguro.
Una vez abonado el importe total de la compra, el vendedor emitirá la escritura de compraventa libre de cargas y deudas a favor del comprador. Esta escritura se firmará ante notario, y luego se enviará a la oficina de la Agencia Tributaria para el pago de las tasas de registro si el inmueble es de segunda mano, o derechos de timbre si la compra se realiza directamente a un promotor. Luego se presentará al Registro de la Propiedad para su registro. Cuando se redacta la escritura, se realiza una inscripción provisional en el Registro de la Propiedad.
