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AU DEBUT DE LA RECHERCHE
Internet est l’outil le plus utilisé par les personnes qui projettent d’acheter un bien immobilier. La recherche sur le Net est généralement le premier pas de ces acheteurs potentiels. Lorsque l’intéressé trouve des propriétés qui correspondent à ses critères de recherche sur plusieurs pages, il doit s’interroger :
- Vaut-il mieux se mettre en contact avec tous les agents qui publient ces propriétés, même s’il ne les connaît pas, n’en a jamais entendu parler, ou même si ces pages n’offrent pas l’information suffisante les concernant ?
- Vaut-il mieux se mettre en contact avec tous les agents qui publient ces propriétés, même s’il ne les connaît pas, n’en a jamais entendu parler, ou même si ces pages n’offrent pas l’information suffisante les concernant ?
Bien entendu la réponse est la deuxième option.
Plusieurs agences à Marbella remplissent ces conditions, et de nombreuses bénéficient d’une excellente réputation, d’une longue trajectoire, d’une large connaissance du produit et des zones, et respectent strictement le code éthique des agents immobiliers.
De plus, en choisissant l’une de ces agences, vous aurez la garantie qu’ils vous consacreront tout le temps nécessaire et comprendront exactement vos besoins spécifiques. Elles partageront avec vous leur vaste connaissance du marché et des propriétés similaires ayant été vendues récemment, et elles trouveront sûrement la propriété parfaite pour vous. Si elles ne disposaient pas de cette “propriété parfaite” dans leur portefeuille, soyez convaincu qu’elles l’obtiendront via leurs collègues ou d’autres agences collaboratrices.
CHOISIR UN AVOCAT
Marbella Best Home recommande par principe de choisir un avocat qualifié afin qu’il vous représente, et un Conseiller Fiscal spécialisé en fiscalité espagnole qui s’occupera des questions relatives aux impôts.
Une fois la décision prise d’acheter une propriété en Andalousie, il est conseillé et très utile de prendre rendez-vous avec un avocat à l’occasion votre visite à Marbella. Même si vous n’avez pas encore trouvé votre bien idéal, lorsque vous serez de retour dans votre pays d’origine et que les négociations pour l’achat seront mises en route, il vous sera plus difficile de choisir un avocat à distance.
PARTIR SUR DE BONNES BASES
Disposer d’un avocat, d’un numéro de NIE (Numéro d’Identité des Étrangers en Espagne) et d’un compte bancaire espagnol représentera de nombreux avantages pour l’acheteur. En effet si son offre est acceptée l’acquéreur pourra verser des arrhes immédiatement, puisque que les conditions requises de base seront déjà en ordre.
Frais d'acquisition
DROITS D’ENREGISTREMENT (ITP) - Biens de seconde main
À payer par l’acheteur de toute propriété immobilière (villas, appartements, terrains, locaux commerciaux, garages) si le vendeur n’est ni un promoteur immobilier ni un négociant habituel en reventes de biens immobiliers (exonéré du paiement de la TVA). Si la valeur fiscale minimale de la propriété, selon ce qui est établi par le Gouvernement autonome de l’Andalousie, est supérieure au prix d’achat, la valeur fiscale minimale est alors appliquée :
- la première tranche inférieureà 400 000 € (ou 30 000 € dans le cas des garages*(* sauf ceux liés au logement avec un maximum de deux par logement), supportera des droits d’enregistrement à hauteur de 8%.
- la tranche entre 400 000 € et 700 000 € (ou entre 30 000 € et 50 000 € pour les garages) supportera des droits d’enregistrement à hauteur de 9%.
- la tranche qui dépasse la somme de 700 000 € (ou 50 000€ pour les garages) supportera des droits d’enregistrements à hauteur de 10%.
Réduction du droit d’enregistrement pour les entreprises immobilières ou professionnelles qui achètent des propriétés de seconde main et les revendent dans un délai de 5 ans. Les droits d’enregistrements’élèveront à 2%
TVA ET TAXES SUR LES ACTES JURIDIQUES DOCUMENTÉS (AJD) - Biens neufs
Pour toute villa, appartement ou garage attenant à un appartement, lorsque le vendeur est un promoteur ou un commerçant régulier de PROPRIÉTÉS NEUVES (première transmission): 10 % + 1,5 %.
Terrains ou uniquement pour la première vente de locaux commerciaux: 21 % + 1,5 %.
FRAIS DE NOTAIRE ET D'ENREGISTREMENT
Le coût augmente en fonction du nombre de pages, de la complexité de l'acte et de la valeur du bien: 1000 € tot 3000 €.
HONORAIRES D’AVOCAT
Les honoraires d’avocat sont de l’ordre d’1% du prix de vente, selon l’avocat et le prix de la propriété.
EN RÉSUMÉ
La totalité des coûts officiels associés à l'achat d'une propriété résidentielle finie représentent environ 10 à 11% pour les propriétés à la revente, ou environ 12 à 13% pour les nouvelles propriétés.
LA NEGOCIATION
Un bon agent vous sera très utile durant le processus de négociation de l’achat du bien qui vous intéresse. Il est important de tenir compte du fait qu’une offre trop basse ne suscitera pas l’intérêt du vendeur et pourrait même être contre-productive.
Une offre bien détaillée attire généralement l’attention d’un vendeur. Nous vous recommandons de couvrir tous les points sur lesquels vous souhaitez négocier en une seule fois plutôt que de négocier petit à petit. Faites votre offre si possible par écrit (naturellement sous réserve de contrat), en incluant non seulement le prix, mais aussi le montant des arrhes, la date à laquelle vous procéderez à leur paiement, celle à laquelle vous désirezconclure l’opération, ce que vous considérez inclus dans le prix (par exemple, les meubles et les accessoires, s’il y a lieu) et, un point trop souvent négligé, le parfait état de fonctionnement de tous les appareils électroménagers, électriques et électroniques.
Nous vous conseillons par ailleurs, si un autre bien suscite votre intérêt, d’en informer le vendeur. Vous pouvez, en même temps, consulter votre avocat durant le processus de négociation afin de vous assurer que toutes les conditions de l’offre remplissent les critères légaux. A certaines occasions, les avocats interviendront dans les négociations les plus complexes.
LE PROCESSUS D’ACHAT
En réalité, le processus d’acquisition de propriétés en Espagne est assez simple. Le “dernier mot” concernant la situation légale d’un bien immobilier revient au Registre foncier, qui informera l’acheteur immédiatement si la propriété est libre de charges et dettes ou non.
Normalement, et si le prix total de la vente n’a pas été versé directement, un contrat d’achat privé sera rédigé, sur lequel figureront toutes les données et détails de l’opération– les données du registre de la propriété, prix d’achat, mode de paiement, date limite pour passer l’acte par-devant notaire, date de remise des clés, etc. À la signature de ce contrat sous seing privé, des arrhes sont versées, dont le montant varie considérablement selon les termes de la vente et la date limite pour passer l’acte par-devant notaire. Généralement, le délai pour conclure l’opération est de 30 à 60 jours ; les arrhes s’élèveront alors à 10% du prix total du bien.
Les acquisitions de nouvelles constructions sont logiquement payées durant la période de construction, et tous les paiements d’acomptes qui sont réalisés avant la fin de la construction doivent être garantis, selon la Loi 38/1999 relative à l’Aménagement de l’Édification (LOE), par une entité bancaire ou compagnie d’assurances. Si la propriété n’est pas terminée à la datestipulée, l’acheteur a le droit de réclamer l’argent versé plus les intérêts légaux applicables. Cette loi oblige par ailleurs le promoteur immobilier à contracter une assurance de DIX ANS (garantie décennale) en cas de défaut de construction, l’acheteur étant le bénéficiaire de cette assurance.
Une fois le montant total de l’achatversé, le vendeur émettra l’acte de vente libre de charges et dettes en faveur de l’acheteur. Cet acte sera signé devant notaire, et envoyé ensuite au bureau de l’Agence fiscale pour le paiement des droits d’enregistrement si la propriété est une revente ou de seconde main, ou des droits de timbre si l’achat est réalisé directement auprès d’un promoteur. Il sera ensuite présenté au Registre de la Propriété pour son inscription. Au moment de l’élaboration de l’acte, une inscription provisoire est réalisée au Registre de la Propriété.
